先講結論：房屋評定現值看的是房屋，土地公告現值看的是土地；兩個都是政府用來處理稅務與行政作業的重要數字，但都不是房子的市場成交價。
也不是銀行鑑價，更不是屋主心中的理想價。拿這兩個數字去判斷房子賣貴還是賣便宜，一開始就用錯資料。
先用一張表分清楚
| 名詞 | 管哪一部分 | 常見用途 |
|---|---|---|
| 房屋評定現值 | 建築物本身 | 房屋稅、契稅、遺產及贈與稅，以及部分房地交易所得的成本認定。 |
| 土地公告現值 | 土地 | 土地移轉時的申報現值與土地增值稅，以及遺產、贈與和部分成本認定。 |
白話說，一間房地產在稅務資料裡，常會被拆成「房屋」和「土地」兩部分。你平常買賣談的是整間房地產總價，政府課不同稅時，則可能各自找房屋與土地的稅基。
什麼是房屋評定現值？
大家常說的房屋評定現值，是地方稅捐機關依不動產評價委員會評定的房屋標準價格，再考量房屋構造、用途、面積、屋齡折舊與路段等因素，核計出的房屋現值。
所以它不是房子的建造成本，也不是現在拿去市場上能賣多少。兩間成交價相近的房子，可能因為屋齡、構造、面積或所在地不同，房屋現值也不同。
房屋評定現值常用在哪裡？
- 房屋稅：以房屋課稅現值乘上適用稅率計算。
- 契稅：房屋買賣時，依不動產評價委員會評定的標準價格核稅。
- 遺產稅、贈與稅：房屋部分會用到房屋評定現值。
- 房地合一稅：繼承或受贈取得的房地，後續出售時，取得成本認定會用到繼承或受贈時的房屋評定現值。
舊制繼承、受贈房屋：依財政部民國115年7月15日解釋令，如果有房屋部分的實際成交價，計算舊制房屋財產交易所得時，繼承或受贈時的房屋評定現值可以按消費者物價指數調整後減除。這是房屋評定現值新增的重要用途，但仍只處理房屋部分，不等於市場成交價。完整算法與官方範例｜財政部說明
房屋稅單上的「課稅現值」，可以直接拿來用嗎？
不一定。房屋稅籍證明上的房屋現值，包含課稅現值與免稅現值；房屋稅繳款書上的課稅現值，則可能已扣掉地下停車場供自用、公共設施等免稅部分。
房屋課稅現值＝房屋現值－免稅現值。房屋稅單適合拿來看房屋稅怎麼課，但不代表可以把上面的數字直接套進契稅、遺產贈與或取得成本計算。
這也是為什麼只看一張房屋稅單，很容易得到一個看起來很精準、其實少算一部分的答案。數字很精確，不代表用途就是正確的。
什麼是土地公告現值？
土地公告現值是地方政府每年1月1日公告的每平方公尺土地現值。查到單價後，再乘上持有面積，才是這筆土地的公告現值總額。
- 土地移轉時，可作為申報移轉現值及主管機關審核的依據。
- 計算土地增值稅時會用到。
- 土地辦理繼承或贈與時會用到。
- 繼承或受贈房地日後出售，成本認定也可能用到取得時的公告土地現值。
有些舊資料會把土地公告現值列為徵收補償計算依據，這裡要更新：一般土地徵收自101年9月起，原則上按徵收當期市價補償，不能再直接把公告土地現值當成現在的徵收補償價。
那「公告地價」又是什麼？
公告地價和土地公告現值是兩個不同數字。公告土地現值每年公告，主要跟土地移轉、土地增值稅有關；公告地價原則上每2年公告一次，是土地所有權人申報地價的參考，後續與地價稅計算有關。
記法可以很簡單：土地要移轉，先想到公告土地現值；每年要繳地價稅，先想到公告地價與申報地價。名字真的很像，政府在命名這件事上沒有打算讓大家輕鬆。
這些數字跟市價、銀行鑑價有什麼不同？
- 市場成交價：買賣雙方最後談成的價格。
- 銀行鑑價：銀行評估擔保品與貸款額度時採用的價格。
- 房屋評定現值、土地公告現值：政府依法核定或公告，主要用於稅務與行政作業。
例如一間房地成交2,000萬元，房屋評定現值與土地公告現值加起來只有幾百萬元，也不能因此說這間房子賣太貴。你只是把課稅尺拿去量市場價格，尺沒有壞，是用途拿錯了。
怎麼查？
- 房屋現值：屬於應保密的稅籍資料，通常由屋主本人或代理人向房屋所在地的地方稅捐機關，透過網路、書面或臨櫃申請房屋稅籍證明。財政部稅務入口網也提供憑證登入的房屋稅現值查調。
- 土地公告現值：屬於公開資料，可透過各地方政府地政服務網、公告土地現值及地價查詢服務，或土地登記謄本查詢。
同場加映：房地比不是市場上的房屋、土地比例
有些舊制房屋財產交易所得案件，買賣總價包含房屋與土地、卻沒有分開價格時，會看到下面這個房地比：
房地比＝房屋評定現值÷（房屋評定現值＋土地公告現值）
它的用途是把房地總額按規定比例分出房屋部分，不代表市場上房屋值多少、土地值多少。這個比例主要出現在舊制房屋財產交易所得的特定計算，不是房地合一新制的一般公式。看到公式要先確認適用哪個稅制，不要直接把數字套進去。
參考資料
- 財政部稅務入口網：房屋稅稅率、房屋現值與計算
- 財政部稅務入口網：房屋現值與課稅現值的差別
- 臺南市地政事務所：公告土地現值與公告地價的差別
- 財政部稅務入口網：房地交易所得與繼承、受贈成本
- 財政部臺北國稅局：舊制房屋財產交易所得的房地比例
- 新北市地政事務所：土地徵收按當期市價補償
資料核對日期：民國115年7月。
老唐提醒：不同稅目、取得時間與案件條件，會決定該用哪一個數字。文章先幫你把名詞放回正確抽屜，實際申報或交易前，仍要以地方稅捐機關、國稅局、地政機關或專業人士確認為準。
