留房子給小孩，該用買賣、繼承還是贈與？一篇講懂稅怎麼算
你是不是也有這個煩惱？家裡有間房子，想傳給下一代，卻怕哪天孩子一賣掉，就被課了一屁股的稅？
別擔心，今天老唐就用最簡單的方式，帶你看懂房產傳承的三大方式：「買賣」、「繼承」、「贈與」，到底差在哪裡。
「買賣」：賣給孩子，需要做金流(匯款、貸款等)以避免被認定為贈與。
「贈與」：直接過戶給孩子。
「繼承」：現在先不動作，等百年之後由孩子去辦繼承。
📌 先假設個情境：假設你這間房子孩子未來一定會賣掉(確定不會賣的話影響就沒那麼大了，可以直接把網頁關掉了😂)
我們就來看，如果今天用不同方式把房子給下一代，等他們賣掉時，要繳的稅差多大。
老唐直接說結論：從稅的角度來看，「贈與」常常是最不划算的方式，尤其是房子原本買很貴、但政府認定價值很低的情況下。
🔍 關鍵差別在哪？
主要在於「房子的成本怎麼認定」。稅是怎麼算的？簡單來說：
賣價 – 成本 – 交易費用 = 應稅利得
但如果你是用「贈與」或「繼承」，這個成本就會被認定為『房屋評定現值 + 土地公告現值』，而不是你當初買的價格！
🎯 舉個例子：
你花 3000 萬買的房子，但政府只認定值 300 萬。小孩拿去賣了 3500 萬——乍看只賺 500 萬，結果稅務機關會當成賺了 3200 萬在課稅！
🧾 還有個重點是『金流』：如果你走買賣的方式，但金流做不好，很容易被當成假買賣、真贈與，到時還是要補稅！
（收到「免贈與稅單」那天，真的可以準備開始哭了）
📅 特殊提醒：104年12月31日是分水嶺
104年底前取得的房子，在稅制上可以選擇舊制（通常稅比較少），但只限「繼承」才可以選；買賣和贈與都一定走新制。
👨👩👧👦 如果你已經贈與了，還有沒有補救措施？
老唐也幫你整理三種方式降低稅負：
1️⃣ 小孩設戶籍進去住，滿六年後再賣，可用「自住房地稅率」
2️⃣ 一樣住進去，滿一年後買賣一輪（先買後賣），可用「重購退稅」
3️⃣ 啥事都不做，等時間拉長（一般等滿五年後的稅率會比較可以接受）
⚠️ 注意：如果建物用途登記是「店鋪」、「事務所」而非「住宅」，1、2 有可能無法適用，要另外思考策略。
🧠 最後提醒：每個家庭情況不同，別怕問。
可以找國稅局問，也可以問信得過的房仲或稅務專家。當然，老唐也樂意交流啦！😂
📚 資料來源：
中壢稽徵所（感謝情人節仍耐心解答）
國稅局網站（全年無休的好幫手）
考上了經紀人但沒時間（也沒人）過節的老唐
