先講結論：如果你賣的是尚未完工、還沒交屋的預售屋，再去買一間成屋自住，原則上不能用房地合一稅的重購退稅。
但如果你賣的是原本實際居住的舊自住房，買的是預售屋，只要預售屋後來在期限內完工、完成移轉登記，並符合設籍與實際居住等條件，仍有機會申請。
關鍵不是合約封面寫了「預售屋」三個字，而是哪一間是舊自住房、哪一間是新自住房，以及兩間房什麼時候真正完成移轉登記。
先確認：預售屋是你要賣的，還是你要買的？
| 你的情況 | 大方向 |
|---|---|
| 賣掉尚未交屋的預售屋，再買成屋自住 | 原則上不行。預售屋還不能設籍、不能實際居住，不符合出售舊自住房地的前提。 |
| 賣掉原本自住的舊屋，再買預售屋 | 有機會。預售屋須在出售舊屋後2年內完工並完成移轉登記，且新舊房屋都要符合自住條件。 |
| 預售屋先交屋、設籍居住，再賣原本自住的舊屋 | 有機會。新屋與舊屋的移轉登記時間須在2年內，並確認真的是舊屋換新屋。 |
| 手上留著較早買的A屋，買了B屋後又把B屋賣掉 | 通常不行。這是「買新賣新」，不是出售舊自住房來完成換屋。 |
預售屋合約寫著未來自住，不代表現在已經是自住房。房子還沒蓋好，不能設籍，也還沒有實際居住的事實。
房地合一重購退稅，基本上要看這五件事
- 真的是舊屋換新屋：出售的要是原本供自住的舊房地，不是買了新房再挑一間新房賣掉。
- 新舊房屋都有設籍並實際居住：本人、配偶或未成年子女要在兩間房屋辦竣戶籍登記，而且不能只有戶籍、沒有人住。
- 兩個移轉登記日在2年內：不是看預售屋簽約日，也不是看第一次付款日。
- 房屋沒有拿去出租或營業：舊屋出售前1年內不得出租、供營業或執行業務使用；新屋也要維持自住。
- 新屋要接受5年列管：重購後5年內改作其他用途、出租或再移轉，原本退還或扣抵的稅可能被追繳。
戶籍是重要條件，但不是退稅保證書。國稅局仍可能從水電使用、生活往來資料及其他證明判斷有沒有實際居住。把戶籍搬進去幾天，不等於已經符合實際居住條件。
最容易算錯的，是預售屋的「2年」
房地合一重購退稅的2年，原則上是看舊房地與新房地完成移轉登記日的間隔。買預售屋時，簽約只是取得未來交屋的權利，還不是完成房屋土地移轉。
例如舊屋已經出售過戶，但預售屋工程延遲，超過2年才完成移轉登記，就可能因為時間超過而無法適用。建商口頭說「快交屋了」，不會改變稅法按移轉登記日計算的期限。
先賣後買與先買後賣，申請方式不同
- 先買後賣：出售舊自住房地辦理房地合一稅申報時，依規定計算扣抵稅額。
- 先賣後買：先申報並繳納出售舊屋的房地合一稅，等新自住房完成移轉後，再申請退還；申請期限為重購完成移轉登記次日起5年內。
房地合一稅不是只有「新屋比較貴才能退」。新屋價格低於舊屋時，仍可能按重購價額占出售價額的比例退還或扣抵；最高不超過原本應納稅額。
別忘了：重購退稅其實不只一種
大家口中的「重購退稅」，常把房地合一所得稅與土地增值稅混在一起。兩者主管機關、計算方式、名義與條件都不完全相同。
- 房地合一所得稅：本文主要討論的項目，重點是新舊自住房地、移轉登記日、實際居住與2年期限。
- 土地增值稅：另有自用住宅用地重購退稅規定，會看土地所有權人、地價、面積、戶籍與使用狀態等條件。
購買預售屋要申請土地增值稅重購退稅時，預售屋同樣不能只停在合約階段；官方說明也要求在出售原自用住宅用地後2年內建造完成，並符合相關自用住宅用地條件。
申請前先把這些資料準備好
- 新舊房屋的買賣契約與所有權狀。
- 付款及收款證明。
- 新舊房屋辦竣戶籍登記的戶口名簿資料。
- 可證明實際居住的相關文件。
- 預售屋完工、交屋與完成移轉登記日期。
這類案件真正容易出錯的是時間點與身分關係。準備賣舊屋或簽預售屋前，先把新舊房屋的登記日、設籍人、實際用途和預計交屋日畫在同一條時間軸上，再拿去問國稅局或專業人士，不要等交易完成後才發現期限已經超過。
接著看：賣屋與稅務
- 裝潢花了好多錢，賣房子時可以減稅嗎？：裝潢、仲介費和移轉費用要分開整理
- 房屋評定現值、土地公告現值是什麼？：不要把課稅數字直接當成市場價格
- 繼承的房子賣了怎麼算稅？：不同取得時間可能適用不同制度
參考資料
資料核對日期：民國115年7月。
老唐提醒：本文先整理一般原則。房屋取得時間、出售適用的新舊制、土地所有權名義、戶籍與實際使用情形，都會影響結果；真的要交易前，請帶著完整時間軸與資料向國稅局、地方稅務局或熟悉不動產稅務的專業人士確認。
