我簽約了！接下來要做什麼？

恭喜你簽約了，買房這條路已經往前一大步。不過先別以為接下來只要等拿鑰匙，後面還有完稅、貸款、過戶、驗屋與交屋等流程要完成。

先講結論：常見有貸款、有履約保證的中古屋交易，可以先抓「簽約並完成必要用印 → 完稅與過戶 → 驗屋交屋」。實務上，地政士與仲介通常會把簽約與後續文件用印安排在同一次辦理，避免買賣雙方為了蓋章再多跑一趟。

以下以常見中古屋買賣、有貸款、有履約保證的交易流程為例。不同公司、代書、銀行和個案條件會有差異，實際仍以契約與代書通知為準。

第一步：簽約，通常一併完成必要用印

簽約時，地政士與仲介會協助確認買賣條件，包含成交總價、付款時程、屋況現狀、貸款安排、交屋時間、附贈物和特殊約定，也會把後續申報、過戶所需文件一併準備與用印。這些東西請在簽約當下看懂，不要想說「應該都差不多」。房子金額太大，差不多三個字很貴。

• 成交總價與付款節點：訂金、簽約款、完稅款、貸款尾款。
• 屋況現狀：漏水、壁癌、附贈設備、修繕責任。
• 貸款條件：預計貸款成數、銀行申請時程。
• 交屋時間：搬空、點交、鑰匙與遙控器交付。

一般中古屋交易中，如果買賣雙方都是一般個人，買賣契約本身通常不是企業經營者對消費者的消費關係，因此不適用消保法所說的定型化契約審閱期，也不是簽約後有固定幾天可以任意反悔。若賣方是建商或其他企業經營者，或談的是仲介服務契約，規定要分開看。

常見會一起處理的文件包含契稅、土地增值稅申報書、登記申請書與不動產移轉契約書等。實際用印項目仍依個案、文件是否齊全與地政士安排為準；資料沒帶齊，還是可能需要補件。

第二步：完稅與過戶

買方通常會依約定匯入第二筆款項，也就是常聽到的完稅款，同時預繳代書規費。代書會送件報稅，等稅單下來後完成繳納，再進行過戶登記。

如果你有貸款，這段期間也會同步跑銀行申請、審核、對保與抵押權設定。表面上你可能覺得沒發生什麼事，其實代書、銀行和建經公司都正在同步處理文件、審核與款項。

第三步：驗屋與交屋

過戶完成後，通常會安排買方驗屋，確認屋況符合契約約定，再同意銀行撥款。撥款後會清償賣方原貸款、辦理塗銷抵押權，最後完成交屋與餘款撥付。

驗屋時先看這些

• 水、電、瓦斯是否正常。
• 排水是否順暢。
• 是否有新增漏水、壁癌或明顯瑕疵。
• 地磚、壁磚、門窗、固定設備是否符合約定。
• 附贈物是否在現場，並確認是否有瑕疵擔保責任。
• 屋內是否依約搬空，鑰匙、磁扣、遙控器是否交齊。

買方時程：你大概要做什麼

時間點	買方重點
簽約當天	繳訂金或簽約款，確認付款時程、貸款條件與屋況約定，並完成必要用印。
簽約後 1-2 週	找銀行送件評估，準備收入、財力、身分與物件資料。
約第 3 週前後	繳完稅款與代書預收規費，配合銀行對保。
過戶後	驗屋，確認條件無誤後配合撥款與交屋。

賣方時程：屋主也不是只等收錢

時間點	賣方重點
簽約當天	交付權狀或依約後補，確認屋況與交屋條件，並完成必要用印。
兩週內	提供印鑑證明或依代書指示用自然人憑證授權。
等待過戶期間	整理屋況、搬空、修繕或處理契約約定事項。
交屋前	確認剩餘貸款、準備清償與塗銷資料，交付鑰匙與設備。

代書和建經公司在忙什麼

代書主要負責整理報稅與登記文件、協調買賣雙方、送件報稅、過戶、抵押權設定與塗銷等流程。建經公司則負責履約保證專戶，讓買方的錢和賣方的產權在流程中有制度控管。

有些買方會問：「我房子都還沒拿到，怎麼可以先辦貸款？」這就是履保、代書、銀行三方流程設計的目的：讓產權、資金和抵押權在同一條安全軌道上轉移。聽起來很繞，但比大家各憑感覺匯錢安全多了。

資金流和抵押權大概怎麼跑

1. 買方拿合約給銀行評估貸款並送件申請。
2. 銀行審核後，買方完成對保。
3. 過戶完成後，設定買方銀行的抵押權。
4. 買方驗屋確認無誤，同意銀行撥款。
5. 銀行撥款後，先清償賣方原貸款，剩餘款項依履保流程處理。
6. 賣方原抵押權塗銷，只留下買方新貸款的抵押權。
7. 雙方完成交屋與結案，餘款撥付給賣方。

交屋後別忘了

• 賣方要留意房地合一稅或其他申報義務。
• 買方若作自住使用，記得確認房屋稅、地價稅自用優惠申請。
• 水電瓦斯、管理費、網路、戶籍、保險等生活面也要接著處理。

延伸閱讀

• 簽約前先確認預算：自備款、貸款條件與負債比
• 簽約前的出價階段：出價一定要寫斡旋嗎？
• 如果你是看屋後準備出價：看了房子我好喜歡，接下來我要做什麼？

老唐最後提醒

流程表是幫你抓方向，不是每一件交易都會一模一樣。遇到特殊屋況、貸款不足、產權限制、付款條件變動時，請第一時間讓代書、銀行與專業人員確認，不要自己腦補。房屋買賣最怕的不是問題，是問題已經發生了大家才說「我以為」。

買屋流程導覽

建議依照資金、看屋、比較物件、確認喜歡的房子、出價文件及簽約後流程閱讀，需要時再回頭查單篇。

1. 第 1 篇自備款與貸款先確認購屋能力、可用資金與貸款風險。
2. 第 2 篇看屋檢查清單從社區、屋況到文件，建立完整的看屋檢查方式。
3. 第 3 篇比較不同物件整理多間房的優缺點、疑慮與需要複看的問題。
4. 第 4 篇喜歡房子後怎麼辦確認資金、行情、修繕與自己能接受的條件。
5. 第 5 篇斡旋或要約理解口頭出價、斡旋、要約與違約責任。
6. 目前這篇簽約後到交屋簽約時完成必要用印，接著依序辦理完稅、過戶、驗屋與交屋。