我簽約了！接下來要做什麼？簽約後流程一次看懂
恭喜你成功踏出買房重要一步！不過別高興太早，還有一連串流程等你完成。我們以信義房屋的標準交易模式為例（有貸款、有履約保證），簡單來說就是四大步驟：簽約 → 用印 → 完稅 → 交屋。
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一、簽約
由代書協助確認雙方買賣條件：
• 成交總價與付款時程（訂金、簽約金、完稅款、貸款）
• 屋況現狀與後續瑕疵處理方式
• 預計貸款成數
• 交屋時間與交付方式
📌 注意： 很多人誤以為有「契約審閱期」，但那是企業對消費者的規範，買賣雙方皆屬消費者，房屋買賣沒有審閱期，簽下去就是法律效力！
📌 建經公司開設履約保證專戶，以買賣雙方名義開立，專戶內資金只能依照流程用途動支，保障雙方安全，異動須代書確認不影響流程，且買賣方皆同意。
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二、用印
完成簽約後，需蓋章的文件包括：
• 契稅、土地增值稅申報書
• 登記申請書
• 不動產移轉契約（公契）等
📌 多數代書會在簽約時一次處理所有用印與資料準備，讓你少跑幾趟。
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三、完稅與過戶
買方匯第二筆款項（扣除貸款外的一部分），同時預繳代書規費，稱為「完稅款」。代書會送件報稅、待稅單下來後完成繳納，再進行過戶登記。
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四、交屋與驗屋
過戶完成 → 買方驗屋 → 撥款 → 清償賣方貸款 → 完成交屋。
✅ 驗屋重點：
• 基本水電瓦斯是否正常
• 排水功能
• 漏水壁癌
• 有無地壁磚隆起
• 無新增瑕疵
• 附贈物(無瑕疵擔保責任)
• 房屋狀況是否符合約定
🔑 過戶完成後，代書協助進行交屋流程、文件交付、業務結清水電管理費等。
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買賣雙方時程對照表
🔹 買方要做什麼？
📌 簽約當天：
• 繳訂金轉簽約金（約10~20萬）
• 三個工作天內補足成交價10%（含簽約金）
• 信義房屋收取1%傭金的7成服務費（讓業務有飯吃 🍚）
📌 簽約後 1~2 週內：
• 找銀行進行貸款初估
• 寫貸款申請書（建議1~2家即可，太多會影響條件）
📌 約第3週左右：
• 繳完稅款（完稅款+預收代書規費）
• 與銀行對保
📌 過戶後：
• 驗屋確認條件沒問題
• 同意銀行撥款
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🔹 賣方要做什麼？
📌 簽約當天：
• 交出權狀給代書（若無法當場提供，需後補）
📌 兩週內：
• 提供印鑑證明（建議用途寫「不動產登記」）或使用自然人憑證授權
📌 等待過戶期間：
• 整理屋況、處理清空、修繕等事宜
📌 交屋前：
• 詢問銀行剩餘貸款金額供代清償
• 配合塗銷抵押權與備好交屋資料（鑰匙、遙控器等）
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🔹 代書在忙什麼？
• 協調買賣流程、整理報稅資料
• 送件報稅、完稅繳納
• 與銀行與建經公司對接、處理過戶與抵押權設定
• 請業務安排驗屋、交屋與交接文件
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🔹 建經公司在幹嘛？
• 開立履約保證專戶（資金池）
• 資金撥付需雙方與代書確認無誤
• 撥款流程結束後，餘款撥入賣方帳戶
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資金流與產權設定怎麼跑？
這裡很多人搞不太清楚，來幫你整理一下：
1. 合約給銀行評估貸款，買方寫申請書。
2. 銀行審核後 → 買方對保。
3. 過戶完成 → 設定買方抵押權 → 銀行準備撥款。
4. 驗屋 OK → 買方同意撥款 → 銀行撥款。
5. 撥款 → 償還賣方舊貸款（代清償） → 剩餘款進入履保帳戶。
6. 清償完成 → 塗銷賣方抵押權，只留買方抵押權。
7. 交屋 → 簽結案單 → 餘款匯入賣方帳戶。
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⚠️ 延伸補充： 有買方問說「我房子都還沒拿到，怎麼可以辦貸款？」 這就是履保制度的重要性，有建經公司與代書把關，流程設計就是要讓產權、資金、抵押權三方安全轉移。
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最後的提醒
🎉 恭喜你完成交屋後，就是真正的房東啦！別忘了：
📌 屋主要報稅（房地合一稅）
📌 買方如為自住用途，也記得辦理房屋稅與地價稅的自用優惠申請！
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參考資料
📌 我自己 成交百次，流程百跑不厭其煩
📌 圖片與修飾：ChatGPT
📢 歡迎指正，如需轉載或參考，請標明文章出自信義房屋唐義雄！
