前幾天忙著爬山，現在終於活著從山上下來，來講一個比爬山更容易喘的題目：買房到底要準備多少錢？
先講結論：買房前至少要同時看三件事：自備款、可貸金額、月還款。
這篇適合誰看
- 第一次買房，不確定自己能看多少總價的人。
- 手上有一筆自備款，但不知道該抓七成貸還是八成貸的人。
- 已經開始看屋，想避免出價後才發現貸款卡住的人。
先用懶人公式抓可買房價
以下先用「買方服務費抓 1~2%」的情境來估，實際仍要依仲介收費、房屋狀況、銀行條件和成交總價調整。原則是：做最壞的打算，做最好的準備；但必要時，也值得拚一把。
| 貸款成數 | 現金先抓 | 簡單反推 | 1000 萬成交價示例 |
|---|---|---|---|
| 貸款 80% | 約成交價的22～24% | 公式：自備款➗0.22～0.24 | 約準備220～240萬 |
| 貸款 70% | 約成交價的32～34% | 公式：自備款➗0.32～0.34 | 約準備320～340萬 |
這不是100%通用的公式，是買房前讓自己有個概念。一般來說，總價越高，比例越可能接近22%或32%，甚至有可能更低。真的要出價前，請先找專業人員評估收入、信用、物件條件。
買房不是只有頭期款
很多人以為「成交價 – 貸款 = 自備款」，但實務上你還會遇到一堆小東西。它們單看不一定嚇人，但加起來也不少，尤其是好不容易籌出一大筆錢之後發現還要繳這些錢，當下感受會不太好。
- 契稅：買賣契稅依契價 6% 計算，實務金額會跟房屋評定現值等資料有關。
- 代書費與簽約相關費用：包含簽約、過戶、貸款設定等項目，個案會有差異。
- 地政規費與書狀、謄本費：通常不會是最大筆，但要列入現金流。
- 銀行貸款開辦費：各銀行收費不同，條件好時可以問問看能不能優惠。
- 火險與地震險：有貸款就會遇到，這是銀行在保護他們的抵押物(笑)。
- 交屋分算費用：管理費、房屋稅、地價稅、水電瓦斯等，基本上會切算到交屋日(不是簽約日喔！)
- 仲介服務費：依服務契約約定，不同公司與個案可能不同。
- 搬家、簡易修繕、家具家電：這些不是交易稅費，但你真的會花到。
參考：全國法規資料庫《契稅條例》第 3 條規定買賣契稅為契價 6%，第 4 條規定買受人申報納稅。
銀行看兩件事：房子，還有你
貸款不是仲介喊八成就八成，也不是你覺得自己很乖就一定過。銀行主要會看兩個方向：物的條件和人的條件。
1. 物的條件：這間房子銀行怎麼看
- 銀行貸款七成、八成，指的不是成交價的七成、八成，是看銀行鑑價後的比例。
- 電梯大樓、透天、套房、店面、特殊使用分區，銀行偏好和成數可能不一樣。
- 初估通常偏保守，成交合約、收入資料、物件資料完整後，條件仍可能調整。一般來說，業務估低貸高是他的功勞，反之如果達不成就是過錯了。
2. 人的條件：你還款能力夠不夠
- 銀行會看收入、信用、既有債務、信用卡使用狀況與工作穩定度。
- 目前央行對第二戶、第三戶以上購屋貸款仍有限制。名下已有房屋時，要另外確認貸款成數、寬限期與資金安排；在央行調整規定前，這部分都要持續留意。
- 房貸負債比可以先用月收入 60% 左右粗估，但各銀行授信規範不同，不能當保證。
- 如果已經有信貸、車貸、學貸、信用卡循環或債務協商紀錄，請提早處理，不要等斡旋下去才面對現實。
貸款條件是「銀行審核結果」，不是任何人嘴巴講完就成立。建議自己找信任的人問過，不要人家口頭什麼就信什麼，沒開玩笑，我自己就協助處理過不少這種鳥事。
出價前先做這 5 件事
- 盤點可動用現金：頭期款、稅費、服務費、裝修搬家預備金分開抓。
- 先做銀行初估：至少確認物件類型、區域、收入與負債大致可行。
- 保守抓月付：不要只問能不能貸，要問貸下來生活會不會太硬。
- 確認斡旋金金額：貸款不確定時，避免一開始就放太高金額。
- 留一筆緊急預備金：買完房子手上完全歸零，之後只要有修繕或收入變動，壓力就會很直接。
民國115年7月更新：青安3.0將於8月1日上路，新增年齡、所得與各地房價上限，並提高新婚及育兒家庭最高貸款額度。完整整理可看：青安3.0八月上路：額度提高，不代表銀行一定貸給你。
延伸閱讀
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最後提醒
本文是實務經驗整理，不是銀行核貸承諾。貸款成數、利率、負債比和稅費會依時間、銀行、個人條件與物件狀況變動。真的要出價前，請務必讓銀行、代書或專業人員把你的個案看過一次。
正在估購屋預算？
貸得到多少，和你需要準備多少，是兩個問題
文章能先建立觀念；實際準備買房時，還要把銀行鑑價、個人條件、交易費用與預備金一起算，才不會房子談到了，自備款突然變胖。
可以先留下大致行政區、目標總價、目前準備的自備款，以及是否已向銀行初步詢問。
第一次先說大致情況即可，不用提供完整門牌、身分證字號或契約照片。
買屋流程導覽
建議依照資金、看屋、比較物件、確認喜歡的房子、出價文件及簽約後流程閱讀，需要時再回頭查單篇。
