自備款、貸款條件與負債比
前幾天忙著爬山，現在終於活著從嘉明湖下來了，趕快更新！
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懶人包：自備款計算方式
📌 假設買方服務費 1%
• 貸款 80%：自備款約 成交價的 23%
• 貸款 70%：自備款約 成交價的 33%
• 反推公式：自備款 ÷ 0.23 或 0.33 = 理論上能買的房價（已預留一定彈性空間）。
⚠ 凡事要做最好的準備與最壞的打算，數據稍微預留彈性，避免資金壓力過大。
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買房的額外費用
很多人以為房價就是全部的費用，其實還有其他支出，建議額外抓 成交價的 2~3.5%（視房屋新舊與仲介服務費比例而定）。
🔹 費用明細
1️⃣ 契稅：
• 由買方支付，稅率為房屋評定現值的 6%。
• 自己遇過的大約 1~10 萬不等，懶人算法：大樓自用房屋稅(稅率1.2%) × 6.5。（為什麼是 6.5？嗯…要解釋太多，記住就好😆，當然不同房型會有一些浮動）。
2️⃣ 代書費：
• 簽約代書費：信義代書約 3,000 元。(包含潤筆費、實價登錄費)
• 過戶代書費：正常約 12,000 元（土地、建物各一筆，額外增加每筆 +1,000）。
• 貸款設定費：每筆 4,000 元，若額外有裝潢貸等則一筆加收4000。
★ 總計：正常件約 19,000 元。
3️⃣ 銀行貸款開辦費：
• 只要辦理貸款，銀行就會有這筆費用，印象中約 3,500~5,000 元。
• TIP：如果你是銀行 VIP，或者願意買個定存、保險之類的，或許可以談個優惠。
4️⃣ 印花稅：
• 土地及建物契價 1/1000(買賣過戶政府公契)。
5️⃣ 地政規費：
• 買賣登記費：契價與申報地價總額 1/1000。
• 抵押權設定登記費：設定金額 1/1000。
• 謄本費：20 元/張，書狀費：80 元/張。
6️⃣ 火險與地震險：
• 只要有貸款就得買，這是銀行的「強制愛」，一年約 2,000 多元。
7️⃣ 分算費用：
• 交屋日前的水電瓦斯由賣方結清，管理費、房屋稅、地價稅則由 代書切算至交屋日。
8️⃣ 仲介服務費：
• 信義房屋是成交價的1%，坊間應該一般是2%，不過也有可能因個案不一樣。
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貸款條件與銀行評估標準
貸款評估分為 兩大條件：
1️⃣ 物的條件（抵押品價值）
• 銀行 鑑價 與成交價不同，一般說貸款 7~8 成指的是 鑑價的比例。
• 電梯大樓、透天厝、店面、套房基本層數不一樣，7~8一般指住家電梯大樓。
• 每家銀行偏好的物件不同，選銀行時需謹慎評估。
• 初步估價通常偏保守，成交合約書提供後條件可能調整。
🚨 小心！仲介開貸款支票不負責！
• 老唐曾遇過某仲介信誓旦旦說桃園X音的透天可貸 1,200 萬，結果那是位於農業區的房子，問過各家銀行最高只能貸 760 萬，買方想行使撤回權時，仲介突然又說屋主已經簽收了，繼而引發出一系列糾紛。
2️⃣ 人的條件（償債能力）
• 房貸負債比（DSR）：60~70%（視金管會規範）。
• 銀行計算方式：假設無其他債務(信貸、房貸、車貸、學貸、信用卡)，則 月收入的 60~70% 可用於還款。
• 如果已經進入信用卡循環利息繳納或債務協商，極有可能被銀行婉拒。
• 建議試算工具：信義房屋購屋能力試算https://www.sinyi.com.tw/buy/loan/calculator#calculator-4。
🔹 貸款利率建議參考值（2025 年初）：
• 建議抓 2.65%。
• 負債比 60% 左右，越高生活壓力越大。
• 有時候該拚一波，否則通膨 + 房價增長，你可能就買不起了😅。
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貸款設定金額與擔保品
📌 貸款金額 ≠ 設定金額
• 銀行設定「他項權利部」的抵押權，通常高於實際貸款額。
• 一般設定金額為貸款額的 1.2 倍（考量通膨、房屋升值等）。
• 例如：貸款 1,000 萬，設定金額約 1,200 萬。
🚨 但私人貸款設定過高，需特別注意是否合理！
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總結
✅ 買房前 先評估負擔能力（自備款、額外費用、貸款條件）。
✅ 貸款評估看兩個重點：「物的條件」（房子）+「人的條件」（信用 & 還款能力）。
✅ 避免過度樂觀的貸款承諾，確認貸款可行性前 避免支付高額斡旋金。
✅ 設定金額 ≠ 實際貸款金額，通常會比貸款高 1.2 倍。
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參考資料
📌 跑了百次以上流程的我自己
📌 信義房屋 官方網站
📌 圖片與修飾：ChatGPT
📢 歡迎指正，如需轉載或參考，請標明出自老唐碎碎念！
