賣房委託仲介前要看什麼？一般委託、專任委託與契約重點

先講結論：委託仲介不是只比誰估得最高、誰收得最低。更重要的是由誰負責、怎麼查資料與呈現房子、多久回報一次、收到出價怎麼轉達，以及合作不合適時如何處理。這些沒有先談清楚，不只屋主辛苦，仲介也會一直做重複確認。

正式委託以前，建議先完成物件資料與價格範圍整理。可以先看第一次賣房，要先準備什麼？以及賣房怎麼定價？。仲介提供的行情與建議很重要，但屋主也要知道判斷依據，後續市場回饋才有辦法一起討論。

第一步：確認你委託的是誰

委託契約的受託人應是合法的不動產經紀業，也就是公司或商號，不只是某一位熟悉的業務員。人員服務很重要，但契約、廣告、收款與後續責任，仍要回到實際簽約的業者。

確認公司或商號完整名稱、營業處所與聯絡方式。
查看營業場所應揭示的許可、公會、經紀人及收費標準等資料，必要時透過主管機關系統查詢。
確認主要服務人員是誰，休假或異動時由誰接手。
契約、物件資料、鑰匙與重要通知，不要只留在私人通訊軟體的一段對話裡。

品牌可以提供制度與資源，但每天真正跟屋主聯絡、安排帶看與整理回饋的，還是具體的人。選擇時要同時看公司制度與負責人員，不需要二選一。

第二步：一般委託與專任委託，差別在哪裡？

依內政部契約範本的說明，專任委託的核心，是委託期間內不得自行出售，也不得另行委託第三者做相同仲介；不具有這項限制的，則屬一般委託。實際權利義務仍以你簽下的契約文字為準，不能只看封面名稱。

比較	一般委託	專任委託
合作窗口	可同時與多家業者合作，屋主要自行整合資訊	由單一受託業者負責，價格與物件資訊較容易統一
自行出售	通常可保留自行出售空間，仍要看契約約定	約期內通常不得自行出售或再委託其他業者
廣告與帶看	曝光來源可能較多，也容易出現重複廣告或不同說法	宣傳與帶看由同一窗口統籌，需先確認執行計畫
市場回饋	屋主要把各家詢問、帶看與出價放在一起比較	可集中整理，雙方約定適合的回報方式與頻率
選擇重點	價格、資料及聯絡方式要一致，避免多頭混亂	更需要確認負責人、委託期間、行銷內容與終止條件

專任不代表一定賣得快，一般也不代表曝光一定比較多。真正影響結果的，是價格是否合理、資料是否完整，以及雙方有沒有持續配合與回應。

若屋主時間少、不想接很多電話，希望有人統整資料與帶看，專任可能比較好管理；若屋主能自行協調多個窗口，也希望保留彈性，一般委託可能較符合需求。沒有一種適合所有人，但簽下去以前要先知道自己放棄了什麼、換得了什麼。

委託是合作，屋主也有工作要做

委託仲介不等於把房子交出去後，所有事情都由仲介猜。內政部契約範本同時要求屋主誠實告知不動產重要事項並提供必要資料，也要求仲介提供行情、製作不動產說明書、轉達要約並報告銷售狀況。雙方各自把該做的事完成，銷售才不會卡在反覆確認。

工作	屋主負責	仲介負責
物件資料	據實說明產權、屋況、租約、設備與已知問題	查核資料、整理說明書並向買方清楚說明
價格與條件	決定可接受的價格、交屋時間與重要條件	提供比較案例、市場回饋與調整建議
廣告與帶看	整理空間、收好私人物品並提供合理時段	製作廣告、確認買方需求並安排帶看
市場回饋	依約定時間看彙整資訊，重要出價及時決定	一般回饋定期整理，正式出價與重大狀況即時轉達
合作變更	價格、出售意願或時間有變化時儘早告知	說明已執行工作、契約程序及後續影響

一般委託尤其需要屋主統一價格、設備與交屋說法，避免不同仲介拿到不同版本；專任委託則要讓受託人有合理執行時間，同時依約定節奏檢查成果。雙方都不用每件小事即時回訊息，但影響成交的變化不能拖到最後才說。

屋況查核有合理邊界，不是把裝潢拆開

以漏水為例，不動產說明書要求記載是否有滲漏水。屋主知道曾經漏水、修繕過或現在仍有狀況，就應據實說明；仲介看到水痕、壁癌、異味或潮濕等跡象，也應記錄並進一步確認。但藏在天花板、櫃體或裝潢後方，現場完全看不到又沒有跡象的部分，不可能要求屋主先拆屋，也不能讓仲介對未拆開處保證一定沒有問題。

屋況	合理處理方式
已知漏水或修繕紀錄	說明位置、時間、處理方式及目前狀況；有單據或照片可一併留存
現場有水痕、潮濕等跡象	先記錄並詢問原因，必要時安排含水率或其他非破壞檢測
裝潢內有具體疑慮	先找專業人員評估；若要拆除，事前約定範圍、費用與復原方式
完全遮蔽且沒有跡象	說明可見範圍、資料來源及查核限制，不替未拆開處作保證

買方若仍希望拆開檢查，可以提出，但應由買賣雙方先談妥檢查方式、誰負擔費用、拆完如何復原，以及發現問題後怎麼處理。屋主可以不接受不合理的破壞性檢查，買方也可以把尚未確認的風險納入是否購買、出價或特別約定。仲介的工作是協助雙方把疑慮、限制與決定留下紀錄，不是替任何一方承諾看不到的事。

這也不代表屋主只要說「不知道」就一定沒有責任。已知事項的告知義務，和交屋後是否成立民法上的瑕疵擔保責任，是不同問題；若出賣人故意不告知瑕疵，免除或限制擔保責任的特約也可能無效。實際責任仍要看瑕疵發生時點、買方是否知情、契約約定、通知與證據，不能只用一句「現況交屋」先下結論。

第三步：先把完整契約交付審閱

不動產委託銷售定型化契約的審閱期間至少為三日，業者應先提供完整契約與附件，讓委託人確認空格、勾選項目、手寫補充及違約條款。業者不能用預先擬好的定型化條款，讓委託人沒有選擇地放棄審閱權。

這不代表每一案都要故意把流程拖滿三天。行政院既有函釋與部分判決見解曾承認，消費者在簽約前確實了解這一份完整契約，並因個別需要自願提前簽署時，可能屬於對自身權利的個別拋棄；但不能把它印成固定選項逼人勾選，也不應由仲介代勾或把提前簽署當成常態流程。個案是否有效，仍要依實際過程判斷。

只因以前看過類似契約，或仲介在現場口頭說明過，仍不足以當成「不用審閱」的一般但書。不同版本的費率、授權、終止、違約與手寫約定都可能不同。做法可以有效率，但至少要讓委託人拿到這一份完整版本、看懂重要差異，再由本人決定。產權複雜、共有、仍有租約或需要家人共同決定時，本來就可能需要更多時間確認。

契約裡，這八組內容要逐項確認

項目	至少確認什麼
委託標的	所有權人、土地、建物、車位、權利範圍、租賃或占用
委託售價	房地與車位價格、調價方式，以及變更是否要留下書面
委託期間	起訖日期、是否自動延長，以及延長如何同意
收款與房貸	各期價款、原抵押權如何清償、預計交屋款與時間
服務報酬	費率或金額、何時支付，以及未成交或沒收定金怎麼處理
現況與附件	不動產說明書、設備、鑰匙、權狀影本及其他交付資料
授權事項	是否授權收受定金、張貼廣告或處理其他特定事項
終止與違約	提前終止、另行出售、期滿後客戶及可能費用怎麼約定

空白欄位不要因為「之後再補」就先簽。刪改、補充或手寫約定，雙方最好在修改處簽認並各自留存完整版本。口頭承諾若會影響廣告、帶看、價格或費用，也應寫進契約或附件。

穿白色Polo衫的小唐陪屋主檢查委託標的、價格、期間、服務報酬、授權與終止條款 — 契約與附件先逐項看完，空白、勾選和手寫補充都確認後再簽。

附贈物先不承諾，不代表之後不能談

委託階段，屋主還沒決定要不要留下的家具、家電或其他動產，先不勾附贈是合理的。確定不會搬走、也不想另外清運的物品，才在委託內容中列明；尚未確定的部分，可以等買方提出條件後再談，不必一開始就把所有東西送出去。

物品類型	建議寫法
水電、門窗與固定設備	記錄現況及是否維持原狀點交，不要一律當成附贈物處理
確定會留下的家具家電	列明品項、數量、位置及現況，避免只寫「屋內物品全送」
尚未決定的可搬動物品	委託階段先不承諾，買方有需要時再納入價格與條件協商
確定會搬走或清除的物品	說明交屋前由誰移除，避免買方誤以為會留下

未勾附贈，不代表後續協商不能把物品放進交易條件；但一旦談定，就要寫入買賣契約、設備清單或書面附件，並確認數量與點交方式。廣告也只呈現已確認會留下的物品，否則照片裡看得到，不等於成交後一定拿得到。

服務報酬的6%，是上限，不是固定行情

依內政部契約範本的簽約注意事項，不動產買賣仲介向買賣一方或雙方收取的報酬總額，合計不得超過實際成交價的6%。這是最高上限，不是主管機關規定每一案都要收6%，實際費率由消費者與業者議定，並應在契約中寫清楚。

屋主至少要確認自己負擔的費率或金額、計算基礎及付款時間。也要問清楚約定報酬包含哪些工作，例如行情整理、攝影、廣告、帶看、文件調查、議價、簽約協助與後續流程。費率很重要，但只有費率，還看不出服務怎麼完成。

付費取得的是約定的仲介服務，不是把屋主的決策與告知義務一起轉出去。價格要不要調整、設備留不留、何時交屋，以及已知屋況怎麼處理，仍需要屋主提供明確答案。

情況	先看契約哪裡
成交後付款	按實際成交價或固定金額計算，以及簽約、交屋各付多少
買方違約、定金被沒收	是否約定部分沒收定金作為服務支出，及是否另收報酬
成交前提前終止	可歸責於屋主時，是否有必要費用、憑證與金額上限
約期內自行或另行出售	一般與專任約定不同，可能涉及服務報酬或違約責任
期滿後和曾介紹的買方成交	客戶名單、保護期間與例外條件如何記載

上表是提醒閱讀方向，不代表每份契約都採相同條款。尤其終止、違約與期滿後成交，應回到實際版本逐字確認，不要只問一句「可以隨時不賣嗎？」就結束。

廣告和帶看，先把隱私界線訂出來

賣屋需要讓買方看見物件，但不等於把屋主生活全部公開。正式拍攝與刊登前，屋主先整理私人物品，再和仲介確認以下內容：

拍攝範圍：家人照片、姓名信件、藥袋、公司文件、貴重物品、門禁資訊及其他可辨識個人資料先收起來。
地址揭露：公開廣告要揭露到什麼程度，完整門牌與門禁資訊由誰保管及何時提供。
帶看時段：可安排的日期、提前多久通知，屋主盡量提供可執行的時段，仲介則集中安排並提前確認。
鑰匙管理：交付幾份、由誰保管、能否複製，以及委託結束後何時返還。
拍照與錄影：買方是否能在屋內拍攝，有人居住時要特別確認隱私與物品安全。
帶看紀錄：日期、帶看人員、買方回饋如何彙整，以及離開前由誰確認門窗水電。

屋主仍住在裡面時，可以固定幾個可帶看的時段，提前把常被詢問的資料準備好；仲介則先確認買方需求，盡量把行程安排完整。臨時狀況難免會有，但不要把每次帶看都變成雙方重新協調一輪。

小唐協助屋主在拍照與帶看前收好家人照片、信件、藥品、文件及貴重物品 — 公開照片與帶看需要看見房子，不需要同時公開屋主的個人資料與貴重物品。

回報要能幫助下一步，不必每件事都即時傳

內政部契約範本載明，仲介應依委託人查詢報告銷售狀況；買方簽立要約書時，原則上應於24小時內轉交委託人。實務上可以把回報分成即時與定期兩類，簽委託時先講清楚節奏。

回報時機	適合整理的內容
需要即時	正式書面出價、買方重大條件變更、帶看安全或行程異常
定期彙整	曝光與詢問概況、帶看組數、重複出現的喜歡與疑慮
約定時間討論	價格策略、廣告呈現、需補充的資料及下一階段做法

每次點擊、每通詢問都即時回報，容易讓工作只剩下傳訊息。屋主真正需要的是能協助決策的整理；仲介也需要時間製作廣告、聯絡買方、安排帶看與追蹤結果。定期彙整一般回饋，重要事項即時處理，通常比較實際。

出價的目的，是看整體條件能不能往成交靠近。屋主收到的不應只是一個總價數字，也要知道付款能力、貸款條件、交屋時間與附帶要求。要了解斡旋、要約及口頭出價的差異，可再看出價一定要寫斡旋嗎？。

提前終止或不想賣了，先看契約再行動

市場反應不如預期、家庭計畫改變，或合作方式不合，都可能讓屋主想停止出售。但在通知不賣、改找其他仲介或自行成交以前，要先確認委託類型、約期、終止程序、已發生費用與違約責任。

內政部專任性質的範本中，委託期間內自行出售、另行委託第三者，或期滿後一定期間內直接與曾經仲介的客戶成交，都有相應條款。這不是說任何版本都完全相同，而是提醒：不要先做完行為，再回頭看自己簽了什麼。

終止或變更盡量採書面，留下送達日期與雙方回覆。
確認廣告下架、鑰匙及文件返還的時間。
取得已帶看或曾介紹客戶的合理紀錄，避免後續認定爭議。
若涉及費用，要求說明契約依據、計算方式與相關憑證。
共有或代理案件，確認所有應同意的人都完成必要程序。

簽委託前的最後清單

查詢合法經紀業，確認契約上的公司或商號與負責窗口。
先決定一般或專任，再逐條確認是否符合自己的理解。
整份契約與附件帶回審閱至少三日，不在空白處先簽名。
確認價格、期間、服務報酬、授權、終止及違約條款。
屋主先整理資料與隱私物品，雙方約定廣告、鑰匙與帶看方式。
約定一般回饋定期彙整、重要事項即時轉達，屋主也要在需要決定時明確回覆。
雙方各留一份完整簽署版本，後續變更也保留書面。

接著看：賣屋與稅務

官方資料

資料核對日期：民國115年7月19日。

老唐提醒：本文整理的是一般簽約與合作重點，不代替個別契約審閱。各公司版本、委託類型、物件權利與當事人約定可能不同；簽署或終止前有疑義時，應請主管機關、地政士、律師或相關專業人員依實際文件確認。