自備款、貸款條件與負債比

先用懶人公式抓可買房價

以下先用「買方服務費抓 1~2%」的情境來估，實際仍要依仲介收費、房屋狀況、銀行條件和成交總價調整。原則是：做最壞的打算，做最好的準備；但必要時，也值得拚一把。

這不是100%通用的公式，是買房前讓自己有個概念。一般來說，總價越高，比例越可能接近22%或32%，甚至有可能更低。真的要出價前，請先找專業人員評估收入、信用、物件條件。

買房不是只有頭期款

很多人以為「成交價 – 貸款 = 自備款」，但實務上你還會遇到一堆小東西。它們單看不一定嚇人，但加起來也不少，尤其是好不容易籌出一大筆錢之後發現還要繳這些錢，當下感受會不太好。

• 契稅：買賣契稅依契價 6% 計算，實務金額會跟房屋評定現值等資料有關。
• 代書費與簽約相關費用：包含簽約、過戶、貸款設定等項目，個案會有差異。
• 地政規費與書狀、謄本費：通常不會是最大筆，但要列入現金流。
• 銀行貸款開辦費：各銀行收費不同，條件好時可以問問看能不能優惠。
• 火險與地震險：有貸款就會遇到，這是銀行在保護他們的抵押物(笑)。
• 交屋分算費用：管理費、房屋稅、地價稅、水電瓦斯等，基本上會切算到交屋日(不是簽約日喔！)
• 仲介服務費：依服務契約約定，不同公司與個案可能不同。
• 搬家、簡易修繕、家具家電：這些不是交易稅費，但你真的會花到。

參考：全國法規資料庫《契稅條例》第 3 條規定買賣契稅為契價 6%，第 4 條規定買受人申報納稅。

銀行看兩件事：房子，還有你

貸款不是仲介喊八成就八成，也不是你覺得自己很乖就一定過。銀行主要會看兩個方向：物的條件和人的條件。

1. 物的條件：這間房子銀行怎麼看

• 銀行貸款七成、八成，指的不是成交價的七成、八成，是看銀行鑑價後的比例。
• 電梯大樓、透天、套房、店面、特殊使用分區，銀行偏好和成數可能不一樣。
• 初估通常偏保守，成交合約、收入資料、物件資料完整後，條件仍可能調整。一般來說，業務估低貸高是他的功勞，反之如果達不成就是過錯了。

2. 人的條件：你還款能力夠不夠

• 銀行會看收入、信用、既有債務、信用卡使用狀況與工作穩定度。
• 目前央行對第二戶、第三戶以上購屋貸款仍有限制。名下已有房屋時，要另外確認貸款成數、寬限期與資金安排；在央行調整規定前，這部分都要持續留意。
• 房貸負債比可以先用月收入 60% 左右粗估，但各銀行授信規範不同，不能當保證。
• 如果已經有信貸、車貸、學貸、信用卡循環或債務協商紀錄，請提早處理，不要等斡旋下去才面對現實。

貸款條件是「銀行審核結果」，不是任何人嘴巴講完就成立。建議自己找信任的人問過，不要人家口頭什麼就信什麼，沒開玩笑，我自己就協助處理過不少這種鳥事。

出價前先做這 5 件事

1. 盤點可動用現金：頭期款、稅費、服務費、裝修搬家預備金分開抓。
2. 先做銀行初估：至少確認物件類型、區域、收入與負債大致可行。
3. 保守抓月付：不要只問能不能貸，要問貸下來生活會不會太硬。
4. 確認斡旋金金額：貸款不確定時，避免一開始就放太高金額。
5. 留一筆緊急預備金：買完房子手上完全歸零，之後只要有修繕或收入變動，壓力就會很直接。

也在考慮青安貸款？申請資格、利率與核貸條件另外看：青安3.0怎麼申請？資格、額度與銀行核貸先分清楚。

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