繼承的房子賣了怎麼算稅？

先講結論：繼承房屋時有沒有繳遺產稅，和之後把房屋賣掉要不要申報所得稅，是兩件事。繼承時沒繳，不代表這筆稅消失，只是出售時要換另一套規則上場。

這類案件先不要急著按計算機。請先找出三個日期：最近一次被繼承人何時取得、你何時繼承、房屋何時出售。日期看錯，計算機按得再快，也只是更快算錯。

還有一個重要例外：有一部分原本適用舊制的繼承房地，如果完整符合房地合一的自住房地優惠，可以選擇改按新制申報。注意是「一部分」，不是所有舊制房屋都能看哪邊稅少就選哪邊。

第一步：先判斷走舊制，還是房地合一新制

小唐用被繼承人取得日、繼承日及出售日初步判斷繼承房屋適用舊制或房地合一新制 — 先找三個日期，再依各筆持分來源判斷；特殊自住例外仍須另外核對完整條件。

房屋來源	判斷方式	大方向
105年後繼承舊房地	被繼承人在民國104年12月31日前取得，繼承人在105年1月1日後繼承	原則適用舊制；若完整符合房地合一自住優惠，可依104年令釋選擇新制。
過渡期間繼承	繼承人在民國103年1月2日至104年12月31日間繼承，且交易時與被繼承人持有期間合計在2年內	依104年令釋屬舊制；符合自住優惠也可選新制。以現在時間來看，這類案件幾乎不會再出現。
105年後取得的房地	被繼承人在民國105年1月1日後取得	本來就適用房地合一新制，不是「選擇」新制。
連續繼承	看「最近一次」繼承時，被繼承人的取得日	最近一手在105年後取得，仍可能轉為新制；較早各代的持有期間，則另行判斷能否合併計算。

最容易看錯的地方，是把民國105年的年底當成新舊制分界。正確分界是104年12月31日以前與105年1月1日以後。

另外，同一間房如果不同持分來自不同時間、不同被繼承人，出售時甚至可能一部分走舊制、一部分走新制。房屋看起來是一間，卻可能要分成兩套制度計算。不愧是號稱歷史上最複雜的稅法。

小唐將同一間繼承房屋的不同持分資料分成兩套時間線整理 — 同一門牌的不同持分可能適用不同制度，來源和日期要分開整理。

舊制繼承房地選新制，要先過兩道門

房地來源符合104年令釋：主要是被繼承人在民國104年12月31日前取得，而你在105年1月1日後繼承的房地；另有前表所列的過渡案件。
自住條件全部成立：必須符合所得稅法第4條之5的自住房地規定，不是只有設籍，也不是住滿六年就自動通過。

兩道門都過，才有「舊制或新制擇一」的空間。一般早年自行買進、原本就適用舊制的房地，不會因為住滿六年，就突然取得改選房地合一的權利。

選擇新制後，申報時間也跟著換

選擇新制，就要在完成所有權移轉登記日的次日起30日內申報，不論最後有沒有稅可繳。104年令釋雖規定，錯過30日但在交易次年的綜合所得稅結算申報期限前自動補報、補繳，國稅局仍會受理；但案件仍屬逾期申報，可能有未依限申報的處罰與利息。這不是多送你幾個月考慮，是遲到後還有補救。

反過來，如果已經選新制申報，104年令釋也允許在交易次年的綜合所得稅結算申報期限前，向國稅局申請註銷新制申報，再回到舊制計算房屋財產交易所得。實際要選哪一邊，應先把兩套成本、所得與稅額都算完，不要只看到「400萬元免稅」就先按送出。

若房地是配偶贈與而來，而且配偶是在105年後繼承、被繼承人則在104年12月31日前取得，財政部107年令釋規定可比照上述原則處理。只是多繞了一次配偶贈與，日期與原始取得原因更要逐筆排清楚。

第二步：繼承取得的成本怎麼抓？

繼承屬於無償取得，計算出售所得時，原則上不是直接沿用上一代當年的實際買價。房地合一新制下，取得成本以繼承時的房屋評定現值，加上公告土地現值，再按政府發布的消費者物價指數調整為基礎。

所以，房屋市價2,000萬元，不代表繼承成本就是2,000萬元；上一代當年花800萬元買，也不代表你一定能拿800萬元當成本。房屋評定現值、公告土地現值和市場成交價用途不同，不能互相替代。

延伸閱讀：房屋評定現值、土地公告現值是什麼？跟市價差在哪？

第三步：舊制與新制，各自怎麼申報？

舊制：只把房屋部分的交易所得併入綜合所得

適用舊制時，土地交易所得免納所得稅，應計算的是房屋部分的財產交易所得。能核實成本與費用時，會先算房地整體交易損益，再依出售時房屋評定現值占房屋評定現值與公告土地現值合計數的比例，分出歸屬房屋的所得。

這筆所得在出售年度的次年5月，併入綜合所得稅辦理結算申報。若沒有足夠資料核實，才可能依財政部規定的標準計算；不是有標準可套，就可以不整理手上的合約與憑證。

民國115年7月新解釋令：舊制房屋也能按物價指數調整

財政部在民國115年7月15日發布台財稅字第11504549440號令。個人出售因繼承或受贈取得、而且仍適用舊制的房屋，如果已提供或國稅局已查得房屋部分的實際成交價，計算房屋財產交易所得時，可以把繼承或受贈時的房屋評定現值按消費者物價指數調整後再減除。

舊制房屋交易所得＝房屋實際成交價－調整後的房屋評定現值－取得、改良及移轉房屋所支付的費用
調整後房屋評定現值＝繼承或受贈時房屋評定現值 ×（出售月份臺灣地區消費者物價指數 ÷ 繼承或受贈月份指數）

這裡調整的是舊制的房屋部分。不是把房地總成交價整筆放進公式，也不是把土地公告現值一起調整；如果契約只寫房地總價，仍要先依適用規則分出房屋部分。它和房地合一新制的成本算法名字很像，但算的東西不一樣。

財政部範例：課稅所得少15萬元，不是直接少繳15萬元稅

項目	解釋令前	解釋令後
房屋出售價	400萬元	400萬元
可減除的房屋評定現值	繼承時95萬元	95萬元 × 110 ÷ 95＝110萬元
房屋財產交易所得	305萬元	290萬元

官方釋例假設民國103年5月繼承、115年3月出售，且必要費用為0元。

範例中的課稅所得由305萬元降為290萬元，減少15萬元；實際少繳多少稅，還要看個人的綜合所得稅率。別看到差額15萬元，就先在心裡把15萬元拿去花掉。

這份解釋令也同步處理配偶間移轉、而房屋原由配偶自第三人繼承或受贈取得的相關成本。若交易已完成或已申報，能否更正、如何適用既有案件，仍建議帶著取得日期、房屋評定現值、成交價分算資料與費用憑證，直接向國稅局確認。

財政部新聞稿｜財政部115年7月15日令｜財政部官方釋例

新制：房屋與土地合併算，交易後30日內申報

房地交易課稅所得約為：成交價額－取得成本－相關費用－土地漲價總數額。

適用房地合一新制，不論最後有沒有稅可繳，原則上都要在完成所有權移轉登記日的次日起30日內申報。出售時另有土地增值稅，兩者都會用到土地資料，但不是同一筆稅。

第四步：持有期間可以跟上一代一起算嗎？

可以。適用房地合一新制時，繼承人的持有期間可併計被繼承人的持有期間；如果是連續兩次以上繼承，依財政部解釋，也可合併計算連續各次被繼承人的持有期間。

合併後持有期間	境內個人一般稅率
2年以內	45%
超過2年、未逾5年	35%
超過5年、未逾10年	20%
超過10年	15%

但要注意：持有期間能往前加，不代表新舊制也跟著往前改。連續繼承判斷新舊制，仍看最近一次被繼承人的取得日；合併期間主要影響新制稅率，以及符合條件時的自住房地優惠。

用一條時間軸，看懂連續繼承

爺爺在民國104年5月買進房屋。
爸爸在民國106年5月繼承。
兒子在民國108年5月再繼承，並於民國115年出售。

兒子出售時，最近一次被繼承人是爸爸；爸爸在民國106年才取得，因此原則上適用房地合一新制。可是計算新制持有期間時，可以把爺爺、爸爸與兒子的持有期間接起來，自民國104年算到115年，超過10年，通常落在15%的一般稅率級距。

也就是說，連續繼承會出現一個看似矛盾、其實是分開判斷的結果：制度看最近一手，期間可以往前累加。

什麼才算完整符合自住優惠？

房地若符合房地合一的自住優惠，課稅所得400萬元以內可免稅，超過部分按10%計算。要同時符合：

本人、配偶或未成年子女在該屋辦竣戶籍登記，持有並實際居住連續滿6年。
交易前6年內，房屋土地沒有出租、供營業或執行業務使用。
本人、配偶及未成年子女在交易前6年內，沒有使用過這項自住房地優惠。

所以「有自住過」和「符合自住優惠」不是同一句話。戶籍是必要資料，但國稅局仍會看實際居住與使用情形；把戶籍放進去，房子不會自動替你累積六年生活紀錄。

連續繼承案件要併計各代的自住期間時，也不是只把年分相加；各次被繼承人、其配偶或未成年子女，要有辦竣戶籍登記並居住，且沒有出租或營業使用的事實。戶籍只是必要資料，仍要能證明確實居住。

同一房地若分次取得、同時包含舊制與新制持分，自住免稅額也可能要按適用新制的比例與持分計算，不能看到同一個門牌就整包套400萬元。

這幾份解釋令，各自在管什麼？

規定	本文相關重點
台財稅字第10404620870號令	界定兩類原本適用舊制的繼承房地；符合自住優惠時可選新制，並規範逾期補報及申請改回舊制。
台財稅字第10704604570號令	配偶贈與的房地若源自配偶繼承，特定情況可比照104年令釋。
台財稅字第10904601200號令	一併繼承該房地的金融機構抵押貸款，符合條件的額外負擔可自交易所得減除。
台財稅字第11204619060號令	連續繼承或受遺贈可合併歷次持有期間；自住期間則只計入有設籍、居住且未出租營業的合格期間。
115年房地合一申報作業要點	把連續繼承、取得日、持有期間、自住期間及成本計算整理進現行申報規則。
台財稅字第11504549440號令	舊制繼承或受贈房屋有實際成交價時，繼承或受贈時的房屋評定現值可按消費者物價指數調整；並同步處理特定配偶移轉案件的成本。

兩個常被漏掉的項目

土地增值稅：因繼承移轉土地時免徵，但繼承後再出售，仍要依規定計算。土地的前次移轉現值，原則上以繼承開始時的公告土地現值為準。
一併繼承的房貸：若被繼承人以該房地向金融機構抵押貸款，繼承的未償餘額超過繼承時房屋評定現值與公告土地現值合計數，而且確實由繼承人負擔償還，超過部分可能可以減除，資料要完整留存。